Cantidad y valor no son lo mismo

Hay un montón de buenas ofertas en el mercado inmobiliario en este momento. Los agentes de bienes raíces creen que estamos experimentando una notable mejora en el mercado de inmuebles de nuestra área, comparando los últimos 12 meses de ventas con los 12 anteriores. Al mismo tiempo, el mes pasado la tasa de desempleo subió a 13 por ciento en el Condado de Lee, y casi 11,5 por ciento en el Condado de Collier. Si un ascenso en el desempleo parece contradictorio con una supuesta mejora en uno de nuestros principales indicadores económicos, una mirada más atenta a las estadísticas pueden mostrar que todo depende de su punto de referencia.

La disminución en la actividad de la construcción relacionada con las nuevas viviendas ha afectado a la Florida de una manera excepcionalmente dura. El estado de la tasa de desempleo del 10,6 por ciento está muy arriba de la media nacional del 9,5 por ciento, y con los aumentos de impuestos, tasas y seguros, podemos esperar que una mayor tasa de desempleo prevalezca durante bastante tiempo, y lo que es más probable, con aumentos adicionales. Una vez que los trabajos de la construcción disminuyeron, muchos de los negocios que los apoyaban pronto empezaron a sentir la presión.

Si de hecho el mercado inmobiliario está realmente mejorando, deberíamos esperar ver la mejora de empleo. Sólo podemos esperar que resulte ser cierto, y que poner un giro positivo en una muy sombría estadística es la mejor manera de mantener el impulso en el mercado, sobre todo porque el valor de las ventas de este año fueron significativamente bajas en comparación con las del anterior.

Realmente sí tuvimos un mejor volumen de ventas de bienes raíces. En pocas palabras, se vendieron más casas. Sin embargo, fue realmente un mercado de compradores y como tal, realmente no ofrece a los otros segmentos de nuestra economía, como lo es el empleo, el tipo de socorro que hubiera provisto de la misma manera en otro tiempo.

Otra faceta de las ventas actuales de mercado que todavía esta por ocurrir, es el hecho de que estas “mejoras” se están produciendo en la venta de viviendas a precios de ganga, y que muchas no están siendo vendidas a dueños de casa, más bien a los especuladores, que planean eventualmente revender la casa en un mejor precio. ¿Suena familiar? Pueda que el escenario de la compra especulativa vaya a través de un nuevo ciclo de negociación con estas reventas.

De 2005 a 2006, el precio medio de venta de una casa estaba cerca de 500.000 dólares. En ese momento, muchos compraron con una eventual reventa en sus mentes. O hicieron una gran cantidad de dinero si tuvieron la suerte de salir, o cargaron al hombro con una gran deuda si no. En un corto par de años, el precio medio se redujo a 335.000 dólares, que es lo que los precios eran aproximadamente un año atrás.

Este año, el precio medio se ha reducido aún más, a cerca de 200.000 dólares. Está muy lejos de lo que fue en 2008 y a años luz del máximo de $500.000 alcanzado 2005. En 2008, con la mediana del precio a 335.000 dólares, se vendieron 4.067 casas. En junio de este año a partir de junio de 2008, 5.500 viviendas fueron vendidas. La diferencia entre las 5.500 y 4.067 viviendas en los últimos 12 meses es la “mejora” que reportan los agentes de bienes raíces en el mercado inmobiliario.

Por supuesto, las ventas son mejores, pero ¿a qué costo? Con la reducción en el precio medio desde el 2005 a ahora, hemos perdido más de $1,6 mil millones en el valor de las viviendas vendidas y el año pasado representa casi la mitad de esa pérdida. Si bien la cantidad de viviendas vendidas ha mejorado, lo hizo a expensas de su valor. Cuando sentimos el impacto de ese cambio de valor en nuestra base imponible (tax base) y las futuras tasaciones (appraisals), todos podremos sentir un impacto aún mayor si nuestro gobierno local continúa rehusando efectuar recortes equivalentes en los gastos.

El aumento en el volumen de ventas ayuda a agotar el inventario, por lo que son una verdadera mejora cualesquiera ventas que vayan al usuario final genuino. Cuanto antes se venda el inventario existente, cuanto antes nuestra mano de obra local podrá volver a ser productiva con nuevos edificios, y esperamos que sea esta vez a un ritmo manejable.

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