Préstamos para comprar y reparar ganan popularidad en el suroeste de Florida

Naples.- Después de mudarse en junio a Fort Myers debido a un puesto de trabajo, Grant Wilcox y Michelle Tarr decidieron que querían comprar un condominio.

Pero muchas de las propiedades en su rango de precios estaban descuidadas y destartaladas. Las unidades que no tenían electrodomésticos, tenían puertas rotas y alfombras desgastadas.

Parecía que la pareja, ambos de 24 años, tendrían que seguir alquilando hasta que pudieran pagar una hipoteca más alta, o hacer sacrificios en cuanto a lo que querían y reparar una propiedad a la larga.

Fue entonces cuando su agente de bienes raíces les sugirió que llamaran a Matthew Wieder, un corredor de hipoteca con W.J. Bradley en Bonita Springs. Wieder había ayudado a otro de los clientes del agente con un préstamo que tenía un pago inicial bajo y que hacía que tuviera dinero disponible para las renovaciones.

Wieder le recomendó a la pareja que utilizaran el programa de préstamo (FHA) 203(k) de la Administración Federal de Vivienda (FHA por sus siglas en inglés), que les permite a los compradores de vivienda financiar, tanto el precio de compra como algunas renovaciones, en un solo préstamo.

Los defensores de este plan dicen que es una gran manera para que los bancos se libren de propiedades en apuros, dejándolas en las manos de personas que van a permanecer en las comunidades, en lugar de inversionistas que solo buscan renovarlas y revenderlas.

"Estamos muy contentos de que los inversionistas estén regresando, pero este programa puede ayudar a producir vecindarios más dinámicos", dijo Armando Fana, director de las oficinas regionales de la FHA para el sur de la Florida. "(Los compradores con el programa 203 [k]) van a vivir, ir a la escuela y trabajar en estos vecindarios. Hay un factor de estabilización".

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Después de descartar un plan previo para comprar un edificio multifamiliar, que sería a la vez su casa y una propiedad de renta, Wilcox y Tarr se decidieron por un condominio en MUSA, al oeste del complejo de la Interestatal 75 en Daniels Parkway en Fort Myers.

"Todavía necesita hacérsele mucho", dijo Wilcox durante una gira por la unidad de dos recámaras y dos baños, ubicada en la planta superior. "Pero una vez que empecemos a hacer las mejoras, se va a convertir en una primera casa de ensueño".

La pareja compró el condominio por $50,000. Después de presentar su plan de renovación, están por recibir otros $9,800 destinados para pagar nuevos pisos de bambú en las áreas comunes, topes de granito en la cocina y nuevos electrodomésticos para la cocina.

Debido a que el préstamo es a través de la FHA, la pareja sólo tiene que poner un 3,5 por ciento más los costos de cierre. El paquete completo es incluido en un préstamo de tasa fija a 30 años.

El préstamo 203(k) puede ser utilizado en cualquier situación en la que funcione un préstamo de la FHA. Los términos son los mismos, salvo que los costes de renovación pueden ser añadidos al principal. Prestamistas en el suroeste de la Florida están ofreciendo el préstamo 203(k) simplificado, que limita los costos de renovación hasta $35,000.

El importe total del préstamo no puede exceder 110 por ciento de la cifra que un tasador haya estimado sería el valor de la casa, después de su renovación. A algunos quizás les preocupe el que esto sea así de riesgoso, ya que significa poner a los prestatarios en casas que valen menos que la hipoteca. Después de todo, muchos de los préstamos de alto riesgo que llevaron a la crisis de la vivienda crearon, de la misma manera, capital inmobiliario negativo.

Sin embargo, Fana dijo que el préstamo garantizado por el gobierno federal tiene requisitos estrictos para garantizar que los prestatarios están listos para la compra. Y les impide buscar otras fuentes de dinero para la renovación.

"Ellos no están pidiendo más dinero prestado de su familia, o cargándolo a las tarjetas de crédito", dijo.

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Un gran efecto secundario de la crisis hipotecaria es un exceso de viviendas que no reúnen los requisitos para un préstamo hipotecario porque no están en condiciones habitables. En la Florida, usted no puede financiar una casa que no tenga un aire acondicionado que funcione. Si usted vive fuera de la red municipal de agua y alcantarillado, la financiación puede retrasarse si el sistema séptico o la bomba de pozo de la casa no funciona.

Si faltan electrodomésticos, inodoros, armarios o puertas, esto puede darles a los prestamistas causa para atraso. El problema se crea porque los antiguos propietarios de las viviendas a menudo remueven estos artículos, con el fin de obtener algún valor de la propiedad antes de que caiga bajo ejecución hipotecaria.

A medida que estas casas inhabitables inundan el mercado, la mayoría son vendidas a inversores con dinero en efectivo. Incluso a un comprador con un préstamo 203(k) le será muy probable que tenga que presentar algunas ofertas antes de encontrar una propiedad que él o ella pueda comprar sin que se le adelante un comprador con dinero en efectivo.

"El dinero en efectivo sigue siendo rey en estos casos", dijo Miguel Villarreal, gerente de ventas del área en Fifth Third Bank en Naples. "Las ventas en efectivo puede cerrar de manera rápida".

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Existen requisitos adicionales para los préstamos 203(k), por lo que tardan más tiempo en cerrar.

Fana dijo que eso podría explicar por qué el número de préstamos generados en el estado ha sido bajo hasta ahora.

A partir de noviembre, 808 préstamos fueron generados a partir del programa de préstamos 203(k) en la Florida en 2010. Esto significó un aumento comparado a 759 durante todo 2009. Pero esos años representan un salto astronómico de préstamos 203(k) en comparación con los años anteriores al estallido de la burbuja de la vivienda. Desde 2005 hasta 2008, sólo se originaron 163 préstamos en el estado, con uno solo de estos originándose en el suroeste de la Florida.

Según el sitio web de la FHA, Fifth Third fue el único banco en Collier que originó préstamos 203(k) en los últimos 12 meses. Tres prestamistas lo hicieron en Lee.

Fana dijo que es una combinación de la ignorancia del cliente, apatía por parte de los prestamistas y vendedores y un mal trabajo por la FHA en promocionar los préstamos entre los prestamistas y el público en general. La mayoría de la gente asume que si una vivienda no califica para una hipoteca convencional, la compra en efectivo es la única otra opción, dijo.

"Y de parte de los (prestamistas y los emisores de hipotecas) hay apatía, ya que no se mueve tan rápido como un préstamo convencional", dijo.

En Fifth Third en Naples, Ed Erickson, jefe de hipotecas, dijo que puede trabajar un crédito hipotecario normal en menos de un mes.

"Sin embargo, trabajar los 203(k) realmente toma cerca de 60 días", dijo.

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Un cierre en dos meses sólo ocurre si el comprador tiene todos sus cosas en orden. El trabajo de renovación tiene que ser hecho por contratistas con licencia con referencias y con estimados detallados de los costos. Todo tiene que ser aprobado por la FHA.

"Nos gusta que todos los estimados estén hechos incluso antes de empezar un préstamo 203(k)", dijo Wieder, quien trabaja con W.J. Bradley.

Las estimados fueron uno de los mayores obstáculos para Wilcox. Tuvo que pasar por tres contratistas antes que consiguiera que alguien hiciera una oferta. Fue a través de todo el proceso con una empresa de instalación de pisos, sólo para que al final se retiraran cuando se enteraron que era necesario que presentaran referencias, si querían que se les tomara en cuenta.

"Tener todo en orden para el préstamo 203(k) puede ser un desafío", dijo en un e-mail. "He perdido muchas horas consiguiendo estimados para mejoras de menor importancia, sólo para descubrir al final que, debido a que no añadirán ningún valor significativo a la propiedad, tendrán que ser eliminadas".

Él quería reemplazar algunos inodoros y puertas en el condominio, pero esas reparaciones no agregaban valor a la casa, por lo que fueron eliminadas.

Este podría ser el mayor obstáculo con el programa. Premia las mejoras que le dan a la casa un mayor valor de reventa, no las que son más prácticas. Poner un nuevo sistema de refrigeración no aumentará el valor de la casa tanto porque se asume que la casa ya lo tendría, dijo Wieder.

Sin embargo, los topes de cocina de granito sí hacen una diferencia en la reventa. Así que son un artículo muy popular en el programa, al igual que los pisos y ventanas nuevas.

Pero no se pueden utilizar los fondos para adiciones, dijo.

"Tiene que ser algo que se puede sacar y reemplazar por otro", dijo Wieder. "No se pueden derribar muros y construir otros nuevos".

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