Experta examina el mercado local de Naples

Fátima S. Khokhar / Especialista en bienes raíces Naples Meridian

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Fátima S. Khokhar / Especialista en bienes raíces Naples Meridian

1990: Los precios de las propiedades en Naples bajaron un poco como resultado de la euforia de compras ocurrida en 1988 y 1989

1992 – 1996: El mercado se nivela.

1997: Las ventas empiezan a subir y disminuyen las propiedades disponibles para venta.

1998 – 2000: El mercado permanece sin movimiento, los precios no suben ni bajan.

2001: El mercado muestra un ligero aumento.

2004: La situación cambia drásticamente. El mercado sube hasta alcanzar las marcas más altas en las zonas de Olde Naples y Port Royal.

2005: El mercado de Naples llega a la cumbre.

2006 y 2007: Hay un exceso de inventario de casas disponibles en todo Naples.

2008: Cae la Bolsa de Valores; en Abril de 2008 el inventario presenta su mayor nivel.

2009: El mercado de Naples llega a su nivel más bajo y el inventario de casas para venta empieza a disminuir.

La Sra. Cindy Carroll, Presidente de la división residencial de Carroll and Carroll, Real Estate Appraisers and Consultants presentó recientemente sus impresiones sobre la situación del mercado local de bienes raíces en Naples. Ella es una reconocida profesional en bienes raíces que tiene sólidos conocimientos sobre la materia y sobre factores económicos. Tomando en cuenta el prestigio de la Sra. Carroll consideramos de mucha importancia presentar un informe detallado de sus opiniones. Desde la primavera de 2012 Naples Meridian ha venido reportando cómo los niveles de inventario han dirigido el mercado, la visión de Cindy Carroll nos muestra un amplio panorama del pasado y el presente del mercado en Naples. (Ver cuadro).

“No hay nada que pueda continuar para siempre” Opina C.Carroll, ella se refiere al inventario decreciente, es decir, cuando la disponibilidad de casas disminuye.

En los últimos meses de 2013 existen aproximadamente 4.7 meses de Inventario (es decir, propiedades disponibles para compra) en todo Naples. Un mercado balanceado tiene aproximadamente un año de inventario. La mayoría de las zonas muestran una escasez extrema que se caracteriza por tener menos de 5 meses de propiedades disponibles para compra. Las zonas que tienen una larga concentración de propiedades con un precio menor a $300,000 han mostrado la mayor escasez durante 2012.

El nivel de inventario ha bajado un 26% para las propiedades de precios menores a $300,000 y el precio medio ha aumentado 12% sobre el año anterior.

Debido a esta extrema escasez, el valor de mercado de las propiedades no se puede analizar ahora utilizando los precios de venta. Las propiedades que se vendieron hace 3 ó 4 meses no reflejan el mercado actual ya que los precios han aumentado desde que esas propiedades se pusieron bajo contrato. En consecuencia el verdadero valor de mercado tiene que calcularse utilizando los precios de ventas pendientes (o sea el precio de contrato convenido entre el vendedor y el comprador). Los precios de las ventas pendientes sólo están disponibles al público hasta que la propiedad legalmente se vende y pasa a manos del comprador. Se observa ahora que los valuadores les piden a los agentes de bienes raíces que les comuniquen los precios de ventas pendientes. De esta manera ellos pueden captar el pulso del mercado y evaluar propiedades comparables. Este es un fenómeno sin precedentes en vista de que el mercado lleva un paso más acelerado en comparación con el número de ventas definitivas. El mercado está controlado por la escasez y el precio de venta se establece por los precios de ventas pendientes que aun no se han publicado.

¿Dónde está el mercado de bienes raíces y hacia dónde se dirige?

Carroll dice “No sabemos dónde se ubica el mercado…pero realmente, ¿quién lo sabe?

Carroll observó que en el verano de 2013 los precios de las propiedades empezaron a subir a un paso asombroso. La demanda de los compradores no se suspendió --lo que típicamente ocurre durante el verano-- y el inventario ha seguido cayendo, aun cuando ha empezado la disponibilidad de casas de construcción reciente.

¡En 2012 las propiedades que estaban construyendo los promotores inmobiliarios se volvieron a ofrecer en Naples! Las oficinas de venta en toda el área se veían muy concurridas tomando reservaciones; asimismo, los equipos de construcción empezaron nuevos proyectos. Al final de 2012 había ya suficiente demanda de compradores para absorber la disponibilidad de propiedades en construcción y a la vez para disminuir el inventario del mercado de reventa. En 2013 esta tendencia continúa ya que los promotores inmobiliarios siguen tomando reservaciones y la reventa mantiene el inventario en disminución.

Cindy Carroll considera que los diferentes tipos de propiedades están regresando a los niveles de precios que tenían en 2004; pero cada zona de Naples se “comportará” diferente ya que algunas áreas mostrarán un aumento que sobrepasa las marcas de 2004 y en otras, se nivelarán dichas marcas. El mensaje integral es: el mercado de Naples no es un mercado balanceado y la implacable demanda de propiedades unida a la escasez de oferta está impulsando los precios en todas las categorías.

El mercado de Naples está variando constantemente. Dado el carácter único de nuestros clientes y la variada motivación para comprar propiedades, sólo el tiempo dará las respuestas sobre el rumbo hacia dónde se dirige. Una cosa se mantiene clara, la trayectoria de nuestro mercado se orienta hacia arriba, a un paso acelerado.

Naples Meridian se mantendrá al pendiente de las tendencias de los compradores a medida que se desarrolla “la temporada alta”--entre enero y abril de 2014-- en el soleado Naples. ¡Tenemos el presentimiento que será una temporada que hará historia!

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